財經焦點／政府拆違建 戳破頂樓加蓋泡沫

2015-01-04 03:35:08 聯合報 記者江碩涵整理

近來新任地方首長興起拆除頂樓違建熱潮，事實上，違建可使用度高往往被高估，拆除違建，正是將不動產交易市場積非成是的現象予以改正。

不動產交易市場偏好用「3分之1」魔咒來看待各種不動產的「使用價值」。例如三七五減租承租人的租賃權價值，是耕地所有權價值的3分之1，約定專用露台價格是主建物價格的3分之1等，這種觀念同樣被應用在沒有合法空間使用權的頂樓增建。

不動產交易市場銷售行為上，往往認定頂樓增建只是沒有土地持分，特別是既存違建的緩拆措施，更強化頂樓違建的「使用性」，認為頂樓增建就是主建物的3分之1價格。而頂加違建隔間後出租後，也因為成本比一般房屋低，投資報酬率往往比合法建物高出2、3倍，微利的年代，投資頂樓增建成為顯學，投資人趨之若鶩。

但市場通常怎麼估價頂樓違建呢？舉例，台北市信義區的25坪公寓並帶有20坪的頂樓增建，假設該地區公寓行情每坪60萬元，頂樓增建單價就是每坪20萬元，但因實價登錄網站「不登錄」違建面積，以總價概念來計算，總成交價1,900萬元除以25坪，最後實價登錄網站就會出現1坪76萬元的行情。

價值都有其形成的原因，任何隨市場逐波而起的泡沫，都將面臨其真實價值的修正而可能破滅，頂樓增建價值是主建物的3分之1，本來就是不動產市場上的「假象」，並非真實價值。

這類違建或增建，並沒有合法使用權，頂樓增建隱含著該建物隨時被報拆或者被土地共有人、樓下住戶請法院拆屋還地的風險，甚至租賃所得，也很有可能被共有人聲請不當得利而分享。

政府強拆公寓頂加政策，有不少業者說將導致價格恐跌幾成，但事實上這不是跌價，而是大家以往如同哈哈鏡般高估頂樓增建價值，現在只不過是反映本來應有的真實價值，也就是頂加增建的泡沫真實破滅了。