想當包租公真有這麼簡單嗎？

‧HouseFun好房誌 2012/09/18

房地產的保值和抗跌性高，常被視為投資理財的最佳選擇，如果可以在退休之後安穩收租，開心地做個包租公或包租婆，應該是每個人心目中最幸福的夢想。但是，安穩收租真有這麼簡單嗎？把房子交給租客之後可能會有哪些風險，想躋身收租族的你不可不知！

【撰文／Lance；攝影／羅挺倬】 選好地段勝過買美麗裝潢 房地產的保值和抗跌性高，常被視為投資理財的最佳選擇，如果可以在退休之後安穩收租，開心地做個包租公或包租婆，應該是每個人心目中最幸福的夢想。但是，安穩收租真有這麼簡單嗎？把房子交給租客之後可能會有哪些風險，想躋身收租族的你不可不知！ 在五股上班的家明，2年前剛買下位於新莊、剛交屋的新成屋時，因為考慮到父母在舊宅公寓上下樓梯不方便的問題，便把父母接來新莊一起同住；而位於光復南路巷弄內的舊宅，因為地段還不錯，家明和父母商量過後，便決定把30坪大、3房的舊宅出租，一方面可以保值，另一方面也可以幫著家明分擔一些新屋的房貸。 謹慎挑選租客 仍舊始料未及 沒有多久，家明就找到合適的租客，王先生、王太太以及他們的小女兒，第一次見面就相談甚歡，知道夫妻兩人租屋，是為了讓即將上小學1年級的小女兒可以步行上下學，家明和父母商量後便決定把房子租給王先生一家人。 起初相當順利，1年多來，家明都有按時收到王先生所匯來的租金，原以為可以安穩地做個包租公時，卻在3個月前，家明第1次在刷摺後發現王先生沒有將租金匯入，原以為只是晚個1、2天，但1個星期、2個星期過後，始終都沒有收到租金入帳，正當家明試圖聯絡王先生想要了解狀況的時候，無論是打室內電話或是王先生的手機，都一直呈現無人接聽的狀態。而因為工作繁忙無法立刻回台北查看的家明，只能反覆撥打電話、不斷留言，但始終聯絡不上王先生，只到某一天深夜大約11點的時候，家明撥打舊宅的室內電話時終於有人接聽，但電話那頭卻是一個陌生男人的聲音，家明表示要找王先生或是王太太，陌生男子卻直說不認識這兩個人，而且還對家明說這個房子是他的朋友借他住的...，這讓家明嚇出一身冷汗，怎麼會頓時找不到租客，而且還有一個陌生的男人住在自己家裡？ 隔天一大早，家明便立刻向公司請假帶著父母一起趕回舊宅老家，想要查清楚這一切到底是怎麼回事？打開家門後，家明和父母一時間完全不敢相信眼前的景象，整個房子空蕩蕩的人去樓空，完全沒有遺留下任何私人物品，房子還變得殘破不堪，感覺就像是昨晚連夜搬走似的，這讓家明著實不寒而慄，忍不住有了眾多想像，究竟這一年多來是誰住在自己的房子裡，成了無解的謎團，這讓家明和爸媽自此後寧可將房子空著，完全不敢再把房子租給別人，這也讓家明大嘆想當快樂的包租公真的比想像中的難上許多。 當包租公前一定要知道的事 以往大家在談論租屋問題，常常會把焦點放在租客身上，提醒著租屋時要注意的事情或是會碰到的問題，但其實，屋主將房子出租，本身的風險也不小，像案例中的家明，就是遇到出面簽租約的是A，但實際上租賃的人是B的狀況，住宅出租最怕遇到惡房客，像這樣的情形最讓人擔心的就是，如果房客在屋內進行非法或是危險勾當，屋主完全無法掌控後果，這是任誰都不樂見發生的事，所以想當個快樂的收租房東，在投身當個快樂房東之前，有些狀況你不可不知，了解租屋背後的風險性後，也才能知己知彼，避免不必要的損失或傷害發生。 1. 遇到移花接木的租客怎麼辦？ 像上述案例遇到的狀況一樣，房東明明租給A，但卻是B在承租，這樣的狀況比較常聽到的說法是二房東，也就是屋主租給A後，A又當起二房東轉租給B，或是分租給多人，依照民法第443條規定，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」也就是說，租客的確是可以將承租而來的房子再轉租或分租出去的，除非在租賃契約中明文記載約定禁止轉租的行為，才能限制租客僅可為原簽約人。 2. 租客在租約期間在屋內過世，房子就變成凶宅了嗎？ 這樣的情況，當然還是得視租客是自然死亡還是非自然死亡來論定，不過，在房屋的交易市場中，凶宅的確是買方相當忌諱的事，因此對於房東來說，如果房子出租後，遇到租客在房屋內非自然死亡的情況，讓持有的房子變成凶宅，導致日後轉賣時，房子市值下跌、難以脫手，這的確是讓人非常困擾的地方。由於這樣的狀況實在很難訴諸法律規範，這也就是為什麼租方總希望可以慎重挑選租客，希望租方背景單純的原因了，可說是租方在出租時必須承擔的風險之一。 3. 租屋期間房子發生火災，導致房屋損失怎麼辦？ 如果租屋期間，房子發生火災導致房屋毀滅或損失，這樣的情況也是房東最不樂見、也最害怕發生的。依照民法第434條規定，「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」不過，因為這樣的規定仍有認定上的模糊地帶，如果想要針對這一點確保出租方的權益，房東仍可在租賃契約中針對這一點加重房客的注意義務，因為民法第434條並不是強制規定，也就是說，房東要向房客求償前，得先檢查租約中對於失火責任是否有特別的規定才能論定，如果沒有另行訂約，才會適用民法第434條。 4. 租客行蹤不明時該怎麼處裡？ 收不到房租，而且找不到租客的時候，房東要怎做才可以終止租約？不過，因為這樣的狀況，常常發生在承租人欠繳房租，且消失不見蹤影的情形，屋主很難直接對承租方要求終止租約，如果屋主知道承租方的戶籍地地址，需依照民法第440之規定先行催告後便得終止契約，建議可以先寄出存證信函表達終止租約的意願；如果不知道戶籍地，則可依照民法第97條規定，「表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。」也就是，屋主可向法院申請對承租人通知終止租約之公示送達，就可以達到終止租約的目的。 5. 租客不肯繳房租也不肯搬出房子怎麼辦？ 遇到不良租客，導致無法正常收租，也是房東最常遇到的麻煩之一。如果遇到承租方拒不搬遷、和解不成的情況，房東只能用先用簡易訴訟的方式，提起遷讓房屋的訴訟，請求承租人將房屋回復原狀並歸還給出租人（持有人）。訴訟時，房東必須準備租賃契約、所有權狀、房屋課稅現值、是否有依約繳交租金的證明等。如果提出簡易訴訟後，租客仍避不出面，經取得法院確定判決後，可向法院聲請強制執行、保障自己的權益。 6. 租約期間想把房子轉賣行不行？ 實際上，租約期間，並不妨礙房東將房子轉賣，原來的租賃契約不會受到任何影響，這是因為「買賣不破租賃原則」，簡單來說就是，買賣之後新承接的屋主，在「買賣不破租賃原則」的條件下，必須無條件接受原來的租賃契約直到契約約定的日期約滿為止。 由於有這樣的約定為買賣的前提，買方的考量通常是：購買後是否自用，現在的租金是否達到買家所期盼、是否有承接租約的意願；還有，若租賃契約的約期較長，等待租約期滿的時間相對較久，等待期間房價波動是否會造成房價損失的風險...等，在上述的種種考量下，有時的確會影響到買主購買的意願以及出價的高低，因此，這些都是想要買屋投資、收租的屋主必須要提前知道的事。 不過，「買賣不破租賃原則」在兩種情況下並不適用；根據民法第425條中規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」也就是說，租賃契約若屬於不定期限的租約，且沒有經過公證的話，租方即不受「買賣不破租賃原則」保護。或者是租賃契約雖然屬於有限定期限之租約，但租賃期限超過5年，且沒有經過公證，租客亦不受「買賣不破租賃原則」保護。