地產大亨川普的談判哲學

地產大亨川普的談判哲學

美國房地產大亨唐納‧川普如何進行一場成功的談判？如何運用心理戰術，在談判桌上佔上風？一旦掌握談判訣竅，便能大幅提高成功的機會。

文／吳凱琳 　插圖／page

不論工作或生活，都脫離不了談判。不過，談判並非你所想的那般複雜、爾虞我詐。談判也是一種溝通協調過程，不過坐上談判桌前，可得做足準備功夫，就這一點，美國房地產大亨唐納‧川普（Donald Trump）可是有非常寶貴的心得。

學川普如何談判

川普集團執行副總裁喬治‧羅斯（George H. Ross）跟隨川普多年，將川普過去在商場上的談判經驗與心得，寫成《川普談判術》（Trump-Style Negotiation）。 根據羅斯多年觀察川普進行房地產交易與談判的經驗來看，談判能否成功，事前必須做到以下幾點：

1.深入對方地盤。第一次見面，到底該選擇你的公司、對方的公司、還是不相關的第三地？如果可以的話，最好是選擇對方工作的地方，這是認識一個人最快速的方法。 仔細觀察這個人的辦公室擺設，包括照片、書或雜誌、紀念品或裝飾品等，有太多線索可以告訴你對方是什麼樣的人。

然後運用這些線索當作聊天的話題，藉此拉近彼此的距離，甚至找出雙方的共通點，而不是一坐下來立刻和對方開始談正事。而且你可以藉著這些周邊資訊，了解對方是什麼樣的個性，適時調整你的談判方式。

2.摸清所有人底細。有時對方參與談判人數不只一人，你不應該把他們當作一個團隊看待，因為每個人在這場談判中各有不同的角色與功能，你得不厭其煩地一一打聽清楚對方的底細。但是，事先做好功課，不只是了解這些人的職銜或工作內容等背景資料而已，真正重要的訊息包括：

‧限制：對方是否有時間上的壓力？或是預算有限？或是決策權有限？ ‧動機：這次談判對他的意義是什麼？他只是做好老闆交辦的事情，還是這對他的升遷有非常重要的影響？這是他來這家公司的第一個案子，還是這案子對他來說可有可無？

當你了解愈深入，愈能找出對方的弱點或是最被容易說服的地方是什麼。

3.紙本文件隨身攜帶。雖然現在是電子化時代，任何報告都使用PowerPoint，但是紙本文件仍應隨時帶在身上。例如，當你引用某份報告的數據，就可拿出列印好的完整報告，或是提到某篇報導，也應讓對方看到印刷的報紙雜誌或影本，才能取信於人。

4.準備好談判記事本。多年來羅斯已經養成習慣，任何談判場合必定帶著記事本，列出談判雙方之間同意與不同意的意見，下次會議之前便能清楚看出目前談判進度的輪廓，避免被對方呼攏。

5.談判也是表演。不僅要製作出專業而吸引人的簡報，還包括你給對方的整體印象，包括誰和你一起坐上談判桌，對方就知道你有多少份量。

川普27歲時，為了取得銀行融資，雇用在紐約擁有數十年經驗的銀行家亨利‧皮爾斯（Henry Pearce）一起與銀行協商，才順利取得融資，否則不會有銀行願意把錢借給沒有經驗的年輕小夥子。

談判是一場心理角力戰

當然，事前的萬全準備，無非是希望打出一場漂亮的仗。不過，等到真正談判開始，就進入心理角力戰，臨場反應很重要。要順利達到自己的目標，就得掌握奧妙的人性心理，幫助你看穿對方的伎倆，避免吃悶虧。

1. 表明你不需要這筆生意。若對方問你，這筆交易對你來說重要嗎？你會怎麼回答？如果你說「很重要」，你可以準備離開這場談判了，因為你已落居下風。你應該斬釘截鐵地告訴對方：「不會，我當然希望達成交易，但如果不成，還有其他對象可談。」

當然，不是要你表現出完全不在乎的樣子，這會讓對方感覺不受尊重。《勇敢說不》（No: The Only Negotiating System You Need for Work and Home）作者吉姆‧坎普（Jim Camp）強調，最重要的是讓對方知道你很希望達成這筆交易，但是交易的對象不一定是他。

2.保持神秘感。不要為了表現自己的知識或能力，而說了太多。言多必失。「話說得愈少，對方愈摸不清楚你心裡在想什麼，你就愈佔有優勢，」坎普說。

話說得太多，常會不自覺暴露某些弱點，例如對方可能抓住你的語病，反過來當談判籌碼，或透露太多訊息，讓對方愈容易看穿你的底限。

3.主動掌控談判速度。談判的主動權一定要握在自己手中。當別人希望加快速度，你就要刻意放慢速度，如果對方希望放緩腳步，你就得加快速度。一方面不讓自己受制於人，另一方面，也可以觀察對方的反應，他們會因此慌了手腳或失去耐性？若真是如此，就代表你的機會來了。

例如，若對方急於成交，提案條件也很合你的意，你也不需立即接受，你可以表現出猶豫不決的樣子，告訴對方你需要多些時間再仔細考慮。事實上，有時對方說的最後期限也可能不是真的，你必須有技巧地試探。假設對方希望你下週回覆，那你可以回說下週必須出差，不在辦公室，看看對方的反應是如何。

4.忘掉對方頭銜。對方的頭銜、年紀、或地位可能比你高，但當你們坐下來面對面交談，彼此的關係是平等的。

不讓自己被對方矮化，最好的方法就是做功課，你愈了解對方的背景和專業，就愈能和對方自在地對話，自然不會被對方看輕。

5.別把對方的話當真。對方在談判桌上說的話或是提出的證據，你都必須抱持某種存疑的態度，很多時候不是事實，只是一種談判技巧。例如，對方可能會提出大數量爭取大折扣，但最後根本不會購足原先的數量，但是你已經先答應給與較低的折扣，無法反悔。

6.對最後通牒視而不見。你可能常常聽到：「我只能付這麼多」、「要就接受，不然就結束」、「這就是我的底限」。

面對這些說法，其實不必覺得挫折或立刻決定放棄，「這不是談判的結束，而是談判開始，」《談判其實很Easy》作者馬克．麥考梅克（Mark McCormack）表示。 與其談到最後再被拒絕，一開始就表示拒絕反而直接。接下來就要看你問問題的技巧是否高明了，原則是不斷問對方「為什麼」，直到問出答案為止。而通常這時候，對方再也沒有拒絕的理由。

有求於人，也可以理直氣壯

不過，你也可能面臨有求於人的談判場合，這時你會如何開口？「抱歉，不好意思，這個麻煩你真的，抱歉」這是最糟糕的開場白。即使有事要請託別人幫忙，不一定非得低聲下氣，像是在乞求別人伸出援手。《交涉力》作者大串亞由美提供了實用的6大步驟。

1.正面的開場白：讚美對方的工作情況或成就，例如：「××專案進展非常順利，感謝你上次的幫忙。」

2. 說明狀況：解釋目前你的狀況是什麼，記得一定要有具體的事實。

3.表達想法：陳述完事實後，表達你對這個狀況的想法，例如你認為有哪些應對方法。

4.明確拜託：這時候再提出你希望對方可以做什麼，「能請你...」。

5.說明好處：對方不可能毫無緣由就答應你，所以一定要告訴對方，如果幫助你，對方有什麼好處，或是如果不幫忙你，會有什麼負面影響。

大串亞由美表示，多數人常犯的錯誤就是直接從第4個步驟開始。另外，前兩個步驟目的是爭取對方的認同，即使是再微不足道的事情，都不要省略這兩個步驟。

談判並非是一件苦差事，只要掌握以上技巧，你也可以成為談判高手。